¿Qué es un contrato de arrendamiento de vivienda urbana?
Es el contrato con el que una parte le entrega a otra el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, a cambio de un precio (Ley 820 de 2003, artículo 2). Lo regula esa ley, y en lo que ella no diga, el Código Civil.
Puede ser verbal o escrito. El escrito es el que conviene: deja prueba de lo pactado y, según el artículo 14, las obligaciones de pagar dinero se pueden cobrar ejecutivamente con base en el contrato.
Cuando una inmobiliaria administra el inmueble, es ella quien lo firma como arrendadora, con las facultades que le da el propietario en el contrato de administración.
Lo que debe incluir según la Ley 820
El artículo 3 exige que las partes se pongan de acuerdo, al menos, en:
- El nombre y la identificación de arrendador y arrendatario.
- La identificación del inmueble: dirección y, si aplica, matrícula inmobiliaria.
- La parte del inmueble que se arrienda, y las zonas y servicios compartidos con otros ocupantes, si los hay.
- El precio y la forma de pago: valor, fecha y lugar o cuenta.
- Los servicios, cosas o usos conexos y adicionales: parqueadero, depósito, muebles.
- El término de duración.
- Quién paga los servicios públicos del inmueble.
Duración y prórroga
Si el contrato no dice cuánto dura, se entiende que es de un año (artículo 5). Al vencer, si las partes cumplieron y nadie avisó con 3 meses de anticipación, se prorroga automáticamente por un término igual al inicial (artículo 6).
Por eso importa anotar la fecha de inicio y la de vencimiento, y llevar la cuenta del preaviso. Lo explicamos en la guía del preaviso.
El canon: cuánto se puede cobrar y cuánto puede subir
El canon mensual no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble, y ese valor no puede estimarse en más de dos veces el avalúo catastral (artículo 18). Cada 12 meses puede subir hasta el IPC del año anterior (artículo 20): en 2026, hasta 5,10 %.
Conviene dejar escrito el día de pago, la cuenta o el medio de pago y cómo se notificarán los reajustes. Para la cuenta del aumento está la calculadora del incremento del arriendo.
Garantías: codeudor y póliza, no depósitos
En vivienda urbana no se pueden exigir depósitos en dinero ni otras cauciones reales para garantizar el contrato (artículo 16). Lo que sí se usa es la garantía personal de un codeudor, que firma y responde si el arrendatario no paga, o una póliza de arrendamiento con una aseguradora.
Si hay codeudor, sus datos van en el contrato y él también recibe copia firmada.
Obligaciones de cada parte
El arrendador debe entregar el inmueble en buen estado de servicio, seguridad y sanidad; mantenerlo así, junto con los servicios convenidos; entregar al arrendatario una copia del contrato con firmas originales dentro de los 10 días siguientes a firmarlo, y, si es propiedad horizontal, una copia del reglamento (artículo 8).
El arrendatario debe pagar el canon en el plazo y el lugar pactados; cuidar el inmueble y reparar lo que dañe por mal uso; pagar los servicios, cosas y usos conexos y las expensas comunes cuando le correspondan, y cumplir el reglamento de propiedad horizontal (artículo 9). No puede subarrendar ni ceder el contrato sin autorización expresa del arrendador (artículo 17).
Cláusulas que conviene agregar
- Acta de entrega con inventario y fotos, ambiente por ambiente, con las lecturas de los contadores y las llaves. Es la base para la entrega final.
- Dirección para notificaciones de cada parte, para el preaviso y los reajustes.
- Fecha y medio de pago, y los intereses de mora, sin pasar el límite legal.
- Quién paga la administración del conjunto y cada servicio.
- Mejoras y reparaciones: cuáles necesitan autorización y quién las paga.
- Mascotas, número de ocupantes y el reglamento de propiedad horizontal.
Errores comunes al hacer el contrato
- Pedir un depósito en efectivo. En vivienda urbana está prohibido.
- No entregar la copia firmada al arrendatario y al codeudor dentro de los 10 días.
- No hacer inventario al entregar: después no hay cómo probar el estado en que se recibió.
- Dejar en blanco la duración o quién paga los servicios. Son dos de los siete puntos obligatorios.
- No anotar la fecha de vencimiento y enterarse del preaviso cuando ya pasó.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de arrendamiento puede ser verbal?
Sí. La Ley 820 permite que sea verbal o escrito, pero en los dos casos las partes deben acordar los 7 puntos del artículo 3. El escrito deja prueba y permite cobrar ejecutivamente.
¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento si no se dice?
Un año. Al vencer, si nadie avisó con 3 meses de anticipación, se prorroga por un término igual al inicial.
¿Me pueden pedir un depósito para arrendar un apartamento?
No. En vivienda urbana está prohibido exigir depósitos en dinero u otras cauciones reales. Se pueden pedir un codeudor o una póliza de arrendamiento.
¿Quién paga los servicios públicos?
Quien diga el contrato: la Ley 820 obliga a dejarlo definido. Lo usual es que los pague el arrendatario.
¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para entregar la copia del contrato?
Diez días desde la firma: debe entregarle una copia con firmas originales al arrendatario y al codeudor.
¿Se puede subarrendar el apartamento?
Solo con autorización expresa del arrendador. Sin ella, el arrendador puede dar por terminado el contrato.
Fuentes
- Ley 820 de 2003, artículos 2, 3, 5, 6, 8, 9, 14, 16, 17, 18 y 20.
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado.