¿Con cuánto tiempo hay que avisar?
Con al menos 3 meses de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o de su prórroga, y por escrito a través del servicio postal autorizado. Es el mismo plazo para el arrendatario y para el arrendador (Ley 820 de 2003, artículos 22 y 24).
| Quién termina | Cuándo | Preaviso | Indemnización |
|---|---|---|---|
| Arrendatario | Al vencimiento | 3 meses | No hay |
| Arrendatario | Antes del vencimiento | 3 meses | 3 cánones |
| Arrendador | Durante una prórroga | 3 meses | 3 cánones |
| Arrendador | Al vencimiento, con causal especial | 3 meses | Depende de la causal |
Arriendos de vivienda urbana. Fuente: Ley 820 de 2003, artículos 22 a 25.
Cómo calcular la fecha límite
Cuenta 3 meses hacia atrás desde el día en que vence el contrato. Si vence el 31 de marzo de 2027, el último día para avisar es el 31 de diciembre de 2026.
Para no quedar cortos en los meses de menos días, la calculadora de arriba toma la fecha más temprana entre 3 meses y 90 días antes del vencimiento. Mejor aún: no esperes al último día. El aviso cuenta desde que se envía por correo certificado, y la constancia es tu prueba.
Cómo enviar el preaviso
La ley pide el servicio postal autorizado: correo certificado a la dirección de notificaciones que dice el contrato. Guarda la guía de envío y la constancia de entrega. Si una inmobiliaria administra el inmueble, lo usual es que ella lleve la cuenta y lo envíe, según las facultades que le dé el contrato de administración de inmuebles.
Un WhatsApp o un correo electrónico sirven para conversar antes y dejar rastro, pero si hay un desacuerdo la prueba que vale es el correo certificado. Si el contrato no dice dónde notificar, envíalo a la dirección del inmueble o a la que la otra parte haya dado por escrito.
¿Qué pasa si nadie avisa a tiempo?
El contrato se prorroga automáticamente por un término igual al inicialmente pactado, siempre que cada parte haya cumplido sus obligaciones y el arrendatario acepte los reajustes del canon que permite la ley (artículo 6). Un contrato de un año que nadie avisó sigue un año más, en las mismas condiciones.
Un preaviso que llega después de la fecha límite ya no sirve para terminar en ese vencimiento: vale para el siguiente, o hay que negociar la salida.
Terminar antes del vencimiento
El arrendatario puede terminar dentro del término inicial o durante una prórroga con 3 meses de preaviso y pagando una indemnización equivalente a 3 meses de canon (artículo 24, numeral 4). El arrendador puede hacerlo durante las prórrogas con el mismo preaviso y la misma indemnización (artículo 22, numeral 7).
Para que valga, quien termina debe, además del aviso, consignar la indemnización a favor de la otra parte con 3 meses de anticipación y entregar o recibir el inmueble en la fecha anunciada (artículos 23 y 25). Si las dos partes están de acuerdo, pueden terminar en cualquier momento sin indemnización.
Cuándo puede el propietario terminar al vencimiento
Al vencimiento del término inicial o de una prórroga, el arrendador puede terminar con 3 meses de preaviso solo si invoca una de estas causales (artículo 22, numeral 8):
- Lo va a ocupar él mismo, durante al menos un año.
- Lo va a demoler o reparar con obras que no se pueden hacer con el inquilino adentro.
- Lo vendió y tiene que entregarlo.
- El contrato ya cumplió 4 años: puede terminarlo por su sola voluntad, pagando una indemnización de 1,5 cánones.
En las tres primeras, la ley le exige además una caución a favor del arrendatario por 6 meses de canon, que garantiza que de verdad cumpla la causal que invocó.
¿Y en locales comerciales?
Los locales se rigen por el Código de Comercio y por lo que diga el contrato. Si el arrendatario ha ocupado el local 2 años o más con el mismo establecimiento, tiene derecho a la renovación (artículo 518 del Código de Comercio), salvo que incumpla o que el propietario necesite el local para habitarlo, para un negocio suyo sustancialmente distinto o para reconstruirlo o demolerlo.
En esos dos últimos casos, el propietario debe desahuciar al arrendatario con al menos 6 meses de anticipación al vencimiento; si no lo hace, el contrato se entiende renovado en las mismas condiciones (artículo 520).
Qué debe decir el preaviso
- Los nombres y documentos de arrendador y arrendatario.
- La dirección del inmueble y la fecha del contrato de arrendamiento.
- La decisión, dicha sin rodeos: que no se renueva y el contrato termina.
- La fecha de terminación y la de entrega del inmueble.
- Si es el arrendador al vencimiento, la causal que invoca; si hay indemnización, el valor y dónde se consignó.
- La firma, y una dirección o teléfono para coordinar la entrega.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el preaviso de un contrato de arrendamiento de vivienda?
Tres meses antes del vencimiento del contrato o de su prórroga, por escrito y por correo certificado. Es igual para el arrendatario y para el arrendador.
¿Sirve un preaviso por WhatsApp o por correo electrónico?
La ley pide el servicio postal autorizado (correo certificado). El WhatsApp o el correo sirven para conversar y dejar rastro, pero la prueba que vale ante un desacuerdo es la constancia del correo certificado.
¿Qué pasa si el inquilino no da el preaviso?
Si nadie avisa con 3 meses de anticipación, el contrato se prorroga automáticamente por un término igual al inicial y en las mismas condiciones.
¿Puedo entregar el apartamento antes de que venza el contrato?
Sí, con 3 meses de preaviso y pagando una indemnización de 3 meses de canon, salvo que el arrendador acepte terminar de mutuo acuerdo sin indemnización.
¿El propietario me puede pedir el inmueble al vencimiento sin ninguna razón?
No en los primeros años: al vencimiento necesita una causal de la ley (ocuparlo, demolerlo o repararlo, venderlo) con 3 meses de preaviso. Solo cuando el contrato cumple 4 años puede terminarlo por su voluntad, pagando 1,5 cánones.
¿El preaviso de un local comercial también es de 3 meses?
No necesariamente: en locales manda el contrato y el Código de Comercio. Si el propietario niega la renovación porque necesita el local o lo va a demoler, debe avisar con al menos 6 meses.
Fuentes
- Ley 820 de 2003, artículos 6 y 22 a 25.
- Código de Comercio, artículos 518 y 520.
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado.