¿Cuánto sube el arriendo en 2026?
La Ley 820 de 2003 permite subir el canon de un arriendo de vivienda urbana hasta el 100 % del IPC del año calendario anterior. El DANE publicó el IPC de 2025 el 8 de enero de 2026: 5,10 %. Ese es el tope para los reajustes que se hagan durante 2026.
Es un máximo, no una obligación: el arrendador puede subir menos o no subir. Lo que no puede es pasarse.
| Año del reajuste | IPC que se usa | Tope en vivienda |
|---|---|---|
| 2027 | 2026 | Se conoce en enero de 2027 |
| 2026 | 2025 | 5,10 % |
| 2025 | 2024 | 5,20 % |
| 2024 | 2023 | 9,28 % |
| 2023 | 2022 | 13,12 % |
Fuente: DANE, variación anual del IPC de diciembre a diciembre.
Cómo calcular el incremento del arriendo
Multiplica el canon actual por 1 más el IPC. Con un canon de $ 1.500.000:
$ 1.500.000 × 1,051 = $ 1.576.500El aumento es de $ 76.500 al mes: $ 918.000 al año.
Si el resultado trae centavos, redondea hacia abajo: redondear hacia arriba, aunque sea un peso, ya pasa el tope. Y si prefieres una cifra redonda, bájala: $ 1.576.000 sirve; $ 1.577.000, no.
¿Desde cuándo se aplica el aumento?
Cada 12 meses de ejecución del contrato con un mismo precio. No es el 1 de enero para todos: un contrato que empezó el 15 de abril de 2025 puede subir desde el 15 de abril de 2026, con el IPC de 2025. Por eso la fecha de inicio es uno de los datos que no pueden faltar en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
Si el último aumento fue en junio de 2025, con el IPC de 2024, el siguiente puede aplicarse desde junio de 2026 con el de 2025.
Antes de cobrarlo, hay que avisarle al inquilino
El artículo 20 de la Ley 820 exige informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha desde la que rige, por servicio postal autorizado (correo certificado) o por el mecanismo de notificación personal pactado en el contrato. Si no se notifica así, el aumento no se le puede exigir: el inquilino puede seguir pagando el canon anterior.
Guarda la constancia del envío. Es lo primero que se pide si hay un reclamo. Por la misma vía, y con tres meses de anticipación, va el preaviso del contrato de arrendamiento si alguna de las partes no quiere renovar.
El otro tope: el 1 % del valor comercial
El artículo 18 de la misma ley dice que el canon mensual no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble, y que para esa cuenta el valor comercial no puede ser más de dos veces el avalúo catastral. En la práctica, el canon nunca puede superar el 2 % del avalúo catastral que trae el recibo del predial.
Casi nunca se llega a ese tope, pero en inmuebles con un avalúo bajo sí pasa: con un avalúo catastral de $ 70.000.000, el canon no puede pasar de $ 1.400.000 al mes, aunque el IPC diera para más. La calculadora lo revisa si le das el avalúo.
¿Y los locales, oficinas y bodegas?
La Ley 820 es para vivienda urbana. En los arriendos de locales, oficinas y bodegas el incremento es el que diga el contrato: muchos pactan el IPC, el IPC más unos puntos o una cifra fija.
Si al renovar las partes no se ponen de acuerdo en el precio, la diferencia se resuelve en un proceso verbal con peritos (artículo 519 del Código de Comercio). La renovación y el desahucio de los locales los explicamos en la guía del preaviso.
Errores comunes al subir el arriendo
- Subirle a todos los contratos en enero. Cada contrato sube en su propia fecha, a los 12 meses.
- Usar el IPC equivocado. En 2026 va el de 2025 (5,10 %), no el de 2024 ni una proyección.
- Sumarle puntos al IPC en vivienda. El tope es el IPC, sin puntos adicionales.
- Confundirlo con el salario mínimo. El arriendo de vivienda no sube con el mínimo sino con el IPC.
- Cobrar el canon nuevo sin haberlo notificado. Sin la notificación, el inquilino puede seguir pagando el anterior.
- Redondear hacia arriba. Un peso de más ya pasa el tope.
¿Cuánto subirá el arriendo en 2027?
Lo dirá el IPC de 2026, que el DANE publica en la primera semana de enero de 2027. Cuando salga, actualizamos esta guía y la calculadora.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto sube el arriendo en 2026?
En vivienda urbana, hasta 5,10 %: el IPC de 2025 que certificó el DANE. Se puede subir menos, pero no más.
¿El aumento del arriendo es desde enero?
No. Se aplica cuando el contrato cumple 12 meses con el mismo canon, en la fecha que le corresponde a cada contrato.
¿Es obligatorio subir el arriendo cada año?
No. El IPC es el máximo permitido: el arrendador puede subir menos o dejar el mismo canon.
¿Se puede subir el arriendo más que el IPC?
En un contrato de vivienda urbana, no. Con un contrato nuevo y otro arrendatario el canon se pacta libremente, siempre sin pasar del 1 % del valor comercial del inmueble.
¿Qué pasa si no me notificaron el aumento?
Mientras no se notifique por correo certificado o por el mecanismo de notificación pactado en el contrato, el aumento no se le puede exigir al inquilino: puede seguir pagando el canon anterior.
¿Cuánto sube el arriendo de un local comercial?
Lo que diga el contrato. El tope del IPC de la Ley 820 es para vivienda urbana; en los locales, oficinas y bodegas manda lo pactado.
Fuentes
- DANE: Índice de Precios al Consumidor, diciembre de 2025, comunicado del 8 de enero de 2026.
- Ley 820 de 2003, artículos 18 y 20.
- Código de Comercio, artículo 519.
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado.